Νομοθετικές αλλαγές στο πεδίο της έκδοσης οικοδομικών αδειών

• Συγγραφέας: Κωνσταντίνος Καρατσώλης, Δικηγόρος
• Μέσο Δημοσίευσης: ΤΝΠ QUALEX, ΠερΔικ, 1/2021, σελ. 74 – 81

Ι. Εισαγωγή

Με τον πρόσφατο νόμο 4759/2020 «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας και άλλες διατάξεις» (Α΄ 245) επήλθαν αλλαγές στο δίκαιο της δόμησης και ειδικότερα στις διατάξεις του Κεφαλαίου Πρώτου του Τμήματος Β΄ του Ν 4495/2017 «Διαδικασία έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών – Κατηγορίες αδειών» καθώς και στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Ν 4067/2012).

Την τελευταία δεκαετία παρατηρούνται συνεχείς αλλαγές στις διατάξεις για τον τρόπο έκδοσης των οικοδομικών αδειών αλλά και σε αυτές του οικοδομικού κανονισμού. Το ίδιο διάστημα σημειώθηκαν σημαντικές αλλαγές του νομικού πλαισίου σε ζητήματα που αφορούν, για παράδειγμα, την ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών ή και τον θεσμό των ελεγκτών δόμησης, αλλά παράλληλα και πολλές μικρότερες παρεμβάσεις σε μια προσπάθεια μείωσης της γραφειοκρατίας, ενίσχυσης του κατασταλτικού ελέγχου και μείωσης των απαιτούμενων χρόνων για την έκδοση της άδειας.

Για την κατανόηση των αλλαγών στο θεσμικό πλαίσιο του τρόπου έκδοσης αδειών είναι χρήσιμη μια σύντομη ιστορική αναδρομή στην Ελληνική Πολιτεία καθώς και η καταγραφή των σημαντικότερων νομοθετημάτων ώστε να γίνουν αντιληπτές οι ανάγκες νομοθέτησης, η γενική φιλοσοφία του νομοθετικού πλαισίου για τον τρόπο έκδοσης αδειών και οι νέες ανάγκες που προκύπτουν από την εξέλιξη του δικαίου και τα σύγχρονα θεσμικά εργαλεία (κτηματολόγιο, δασικοί χάρτες, ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων, ψηφιοποίηση σχεδίων και διαγραμμάτων κ.ο.κ).

ΙΙ. Ιστορική καταγραφή του θεσμικού πλαισίου έκδοσης οικοδομικών αδειών

Η φύση της οικοδομικής άδειας ως προϊόν της μονομερούς βούλησης της Διοίκησης είναι εμφανής διαχρονικά στην ελληνική έννομη τάξη. Το χρονικό διάστημα στο οποίο αναφερόμαστε μπορεί να διακριθεί σε δύο περιόδους: α) από το 1828-1923 και β) από το 1923 έως σήμερα. Η πρώτη περίοδος είναι καθοριστική για τη μετέπειτα εξέλιξη του πολεοδομικού δικαίου καθώς η «άδεια οικοδομής» από το 1923 και μετά αποκτά νομική έννοια ενώ προαναγγέλλονται και ρυθμίσεις σχετικά με την τυποποίηση της διαδικασίας (π.χ. το διάταγμα που καθορίζει τα απαιτούμενα στοιχεία το 1932). Το πρώτο διάστημα (1828-1923) διακρίνεται σε τέσσερις υποπεριόδους και ενδιαφέρει ιδιαίτερα όχι μόνο από πλευράς συλλογής νομοθετικού υλικού, αλλά και επειδή κατά τη συγκέντρωση ιστορικών τεκμηρίων σκιαγραφείται ταυτόχρονα το εξελισσόμενο κοινωνικοπολιτικό πλαίσιο της εποχής.

Πρώτος Κυβερνήτης του νεοσύστατου ελληνικού κράτους, της Ελληνικής Πολιτείας, ορίστηκε ο Ιωάννης Καποδίστριας και από τις πρώτες φροντίδες του ήταν η πολεοδομική ανασυγκρότηση της χώρας, ήδη με το πρώτο ψήφισμα (Ι΄ 13.04.1828) της διακυβέρνησής του. Έπειτα, με το υπ’ αριθμόν 13.559 ψήφισμα με τίτλο «Οργανισμός του Σώματος των επί της οχυροματοποιΐας και αρχιτεκτονικών αξιωματικών» ο Καποδίστριας ίδρυσε την πρώτη τεχνική υπηρεσία με καθαρά στρατιωτική οργάνωση. Στο ψήφισμα αυτό έγινε η πρώτη αναφορά στη λέξη «οικοδομή» και «πολιτικά κτίρια», ενώ προβλέφθηκε και η ανάθεση των αρχιτεκτονικών εργασιών σε ειδικό σώμα αξιωματικών οχυροματοποιών. Για τον λόγο αυτόν ορίστηκε, άλλωστε, στη δεύτερη παράγραφο ότι «καμία οικοδομή, ούτε επισκευή πολεμικών ή πολιτικών κτιρίων δεν θέλει γίγνεσθαι παρά το σώμα… ή από την διεύθυνση αυτού», κάτι που όμως δεν υλοποιήθηκε λόγω έλλειψης των κατάλληλων μηχανικών. Με τις ρυθμίσεις αυτές τέθηκαν οι θεσμικές βάσεις και δόθηκε η δυνατότητα για συστηματικότερη εξέλιξη της πολεοδομικής νομοθεσίας. Πέραν των ανωτέρω, θεσπίστηκαν επιπλέον κανόνες που ρύθμιζαν τη σύσταση τεχνικού επιτελείου (13560/24.8.1829) ή τη χρηματοδότηση των νέων πόλεων προς ανοικοδόμηση, προκειμένου να τεθεί το κανονιστικό πλαίσιο της πολεοδομικής συμπεριφοράς.

Στη συνέχεια, μετά την εγκαθίδρυση της μοναρχίας στην Ελλάδα και τον διορισμό του -ανήλικου τότε- Όθωνα, ως βασιλιά, θεσπίστηκε το ΒΔ/03.04.1833 «Περί Σχηματισμού και της Αρμοδιότητος της επί των Εσωτερικών Γραμματείας» (δηλ. του αντιστοίχου Υπουργείου Εσωτερικών). Η Γραμματεία αυτή κατέστη υπεύθυνη για κάθε αρχιτεκτονικό ή πολεοδομικό έργο, αποτελώντας την πρώτη ειδική υπηρεσία με αρμοδιότητα την κατάστρωση σχεδίων πόλεων, τον έλεγχο διατήρησης και ευρυθμίας των οικοδομών, τη συντήρηση των πολιτικών οικοδομών κ.ο.κ.¹ Την ίδια περίοδο, στις 27.12.1833 θεσπίστηκε ο Νόμος «περί συστάσεως των Δήμων» (ΦΕΚ 3/10.01.1834), ο οποίος αποτελείτο από 8 μέρη και 124 άρθρα και ρύθμιζε τη συγκρότηση της τοπικής αυτοδιοίκησης. Με τις διατάξεις του, ανατέθηκε για πρώτη φορά στον Δήμο η ευθύνη για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης, ο οποίος και κατέστη αρμόδιος φορέας-αρχή για την ανέγερση ή επισκευή των οικοδομών. Συμβουλευτικό ρόλο στη Δημοτική Αρχή κατά τις συσκέψεις για τη λήψη αποφάσεων ανέλαβε το Δημοτικό Συμβούλιο (άρθρο 50 παρ. 7). Σε κάποιες περιπτώσεις οι αποφάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου έχρηζαν της ρητής έγκρισης του αρμοδίου Νομάρχη, όπως, ενδεικτικά στην περίπτωση σύνταξης των γενικών σχεδίων για τις ιδιωτικές οικοδομές και τα σχέδια ευθυγραμμιών τους (άρθρο 119 παρ. 1) και σε αυτήν της οικοδόμησης ή επισκευής δημοσίων κτιρίων (άρθρο 50 παρ. 1γ΄). Όσον αφορά μάλιστα την ανέγερση δημόσιων κτιρίων, τα οικοδομικά σχέδια απαιτούνταν να συνταχθούν από ειδήμονες, όπως και οι αντίστοιχοι προϋπολογισμοί εξόδων (άρθρο 112 παρ. δ΄). Χαρακτηριστικό παράδειγμα έγκρισης αδειών οικοδομής από τον Δήμο, ως αρμόδια αρχή, αποτελεί το έγγραφο με αρ. …/19.2.1847, που αφορά στην άδεια οικοδομής (ανέγερση διωρόφου) ιδιώτη στην Αθήνα, με έγκριση από τον Δήμαρχο Αθηναίων, υπογεγραμμένη μάλιστα αντ’ αυτού από τον Δημαρχιακό Πάρεδρο.

Θεμελιώδες για την πολεοδομική νομοθεσία είναι και το ΒΔ 3.4.1835 (ΦΕΚ 19/15.5.1835) «Περί Υγιεινής Οικοδομής Πόλεων και Κωμών» με το οποίο προβλεπόταν υποχρεωτικά η σύνταξη του σχεδίου οικοδομής από ειδικό τεχνικό (άρθρο 13), καθώς και η έγκρισή του από τις αρμόδιες υπηρεσίες (δήμους πρώτης και δεύτερης κλάσης – έως 2000 κατοίκους). Οι διάφορες βαθμίδες του κρατικού μηχανισμού (Νομάρχες, Έπαρχοι, Δήμαρχοι) ανέλαβαν τον έλεγχο εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδίου και την τήρηση των διατάξεων του διατάγματος (άρθρο 27) «…κατά την ιδίαν αυτού έκαστος πολιτικήν δύναμιν». Η ιδιαίτερη ιστορική σημασία του εν λόγω διατάγματος από άποψη νομοθετικής πρακτικής έγκειται όχι μόνον στο ότι διείπε για 90 σχεδόν χρόνια τη διευθέτηση και ανάπτυξη των πόλεων της Χώρας, αλλά επίσης στο ότι έθεσε στοιχειώδεις οικοδομικούς κανόνες που προσιδίαζαν σε έναν πολύ πρώιμο και εμβρυώδη Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό.

Παρά το ρητά εκφρασμένο ενδιαφέρον της Διοίκησης για τον πολεοδομικό εκσυγχρονισμό της χώρας και την πρόβλεψη της διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών, ολόκληρη η περίοδος της βασιλείας του Όθωνα χαρακτηρίστηκε από συνεχείς νομοθετικές μεταβολές. Το φαινόμενο αυτό καθόρισε σε μεγάλο βαθμό την μετέπειτα νομοθετική εξέλιξη, καθώς, όπως θα δούμε αναλυτικά και στη συνέχεια, εξακολουθεί να υφίσταται έως και σήμερα. Στην περίοδο που ακολούθησε (1863-1911), δεν παρατηρήθηκαν αξιοσημείωτες αλλαγές στο γενικό νομοθετικό πλαίσιο που αφορά τον τρόπο έκδοσης των αδειών οικοδομής ή στον αρμόδιο φορέα για την έγκρισή τους.

Καθοριστική – από την άποψη του νομοθετικού πλαισίου – ήταν η δημοσίευση του νόμου Ν.Δ.ΝΤ΄/10.2.1912 «περί συστάσεως των Δήμων και Κοινοτήτων» (Α΄ 58), που με το άρθρο 208 κατήργησε τον μέχρι τότε ισχύοντα Ν./27.12.1833 «περί συστάσεως των Δήμων», μεταβάλλοντας και τον αρμόδιο φορέα για την έγκριση των αδειών. Η αρμοδιότητα αυτή πέρασε από τους Δήμους στα Γραφεία Σχεδίου Πόλεως κάθε νομού, τα οποία στη συνέχεια υπήχθησαν στο νεοσύστατο Υπουργείο Συγκοινωνιών (ίδρυση με τον Ν 276/1914). Λίγο αργότερα, εισήχθη, για πρώτη φορά, η έννοια του όρου της άδειας εγκατάστασης ικριωμάτων σε εργασίες δόμησης με το ΒΔ της 10.10.1919 (Α΄ 228 Α) «περί υγιεινής και ασφάλειας των εργατών σε οικοδομές και παρόμοιες εργασίες». Στο διάταγμα αυτό προβλέφθηκαν κανόνες εγκατάστασης ικριωμάτων στις δομικές εργασίες, αλλά και η δυνατότητα του αρμόδιου γραφείου που εκδίδει τις άδειες, να απαιτεί την υποβολή μελέτης και σχεδίων στα οποία να φαίνονται οι διατάξεις, οι διαστάσεις και οι υπολογισμοί των αναγκαίων ικριωμάτων για το προς εκτέλεση έργο.

Σταθμό στην ιστορία του πολεοδομικού σχεδιασμού αποτέλεσε το ΝΔ «Περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους» του 1923. Σύμφωνα με το άρθρο 52, αρμόδια υπηρεσία χορήγησης της αδείας ορίστηκε η Τεχνική Υπηρεσία του Υπουργείου Συγκοινωνίας, ενώ κάθε άδεια που χορηγούνταν από άλλη δημόσια, δημοτική και κοινοτική αρχή θεωρούνταν παράνομη και δεν επέφερε κανένα έννομο αποτέλεσμα για τον κάτοχό της. Για τη χορήγηση της απαιτούμενης άδειας ο ενδιαφερόμενος υπέβαλλε αίτηση καθώς και μελέτη για το προς εκτέλεση έργο. Η άδεια παρεχόταν εφόσον είχε επαληθευτεί ότι τηρούνται οι διατάξεις του διατάγματος αλλά και ότι η εκτέλεση του έργου πραγματοποιείται βάσει της εγκριθείσας μελέτης (άρθρο 53). Ως προς τον έλεγχο των εκτελούμενων εργασιών, θεσμοθετήθηκε ο ρόλος του Επόπτη γι’ αυτόν που «εκτελεί» το έργο, ο οποίος πριν την έναρξη των εργασιών όφειλε να δηλώσει εγγράφως στην υπηρεσία ότι αποδέχεται την ανάληψη της εποπτείας. Καμία εργασία δεν μπορούσε να γίνει απουσία του Επόπτη, ενώ τυχόν απουσία του συνεπαγόταν διακοπή των εργασιών, πέραν όποιων άλλων κυρώσεων μπορούσαν να επιβληθούν αν διαπιστώνονταν επιπλέον παρατυπίες. Τον ρόλο του εκτελούντος το έργο είχε «ο αιτήσας και λαβών επ΄ ονόματί του την σχετικήν άδειαν».

Το 1928, εκδόθηκε το ΠΔ 23.10/3.11.1928 «Περί σχεδίων των εν ταις πόλεσι κλπ. ανεγειρομένων οικοδομών», το οποίο σε εφαρμογή του άρθρου 53 του ΝΔ του 1923, καθόρισε τα κατά περίπτωση απαιτούμενα έγγραφα και σχέδια για τη χορήγηση αδείας ανέγερσης οικοδομών, καθώς και το περιεχόμενο και τις προδιαγραφές που απαιτείτο να έχουν. Παρείχε όμως τη δυνατότητα στην αρμόδια υπηρεσία να ζητά κατά την κρίση της πρόσθετα των καθοριζομένων στοιχεία «δια τον πλήρη έλεγχο του σχεδίου». Προέβλεπε, επίσης, ότι σε περιπτώσεις ουσιωδών μεταβολών των αρχικώς υποβληθέντων σχεδίων, απαιτούνταν υποβολή τροποποιητικών σχεδίων στην αρμόδια υπηρεσία, διαδικασία μετέπειτα γνωστή ως «αναθεώρηση». Με το ανωτέρω προεδρικό διάταγμα επιβλήθηκε η γνωστοποίηση των στοιχείων των μηχανικών που συντάσσουν σχέδια και μελέτες για την έκδοση αδείας στα γραφεία εφαρμογής του σχεδίου πόλεως της οικείας περιφέρειας. Υπεύθυνη για τον έλεγχο εκτέλεσης των εργασιών της οικοδομικής αδείας και την εφαρμογή των θεωρημένων σχεδίων ορίστηκε η «επί της εφαρμογής του σχεδίου Υπηρεσία», η οποία είχε τη δυνατότητα να κατάσχει την άδεια, να διακόπτει τις εργασίες και να λαμβάνει τα απαραίτητα μέτρα σε τυχόν διαπίστωση αυθαιρεσιών.Παρόμοιο πνεύμα διατηρήθηκε και στις επόμενες μεταρρυθμίσεις που σημειώθηκαν κατά τον 20ο αιώνα (Απόφαση ΥΔΕ Ε.37608/76, ΠΔ 3/08.09.1983, ΠΔ 8/13.7.1993).

Τομή στις ρυθμίσεις περί οικοδομικών αδειών αποτέλεσε ο Ν 4030/2011. Λαμβάνοντας υπόψη τις σύγχρονες κοινωνικοπολιτικές εξελίξεις και το ολοένα αυξανόμενο ενδιαφέρον για την αξιοποίηση και προστασία του οικιστικού, φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, ο νόμος κατέστησε την τελευταία sine qua non για τη διαμόρφωση του σύγχρονου πολεοδομικού δικαίου, στοχεύοντας στην εξισορρόπηση μεταξύ των γενικών αρχών του Δικαίου Περιβάλλοντος και την ανάπτυξη των πόλεων. Παράλληλα, όπως επισημαίνεται και στην Αιτιολογική Έκθεση του Ν 4030/2011, η απαίτηση του τεχνικού κόσμου αλλά και της ελληνικής κοινωνίας για νομιμότητα, διαφάνεια και έλεγχο των κατασκευών με επιδίωξη την αποτροπή περιβαλλοντικών επιβαρύνσεων σε μία εποχή όπου φαινόμενα διαφθοράς των πολεοδομικών υπηρεσιών αποτυπώνονται συχνά σε κοινωνικές έρευνες για τον δημόσιο τομέα και σε πορίσματα των Ελεγκτών Δημόσιας Διοίκησης, κατέστησαν επιτακτική την ανάγκη εκσυγχρονισμού των διαδικασιών τεκμηρίωσης, έκδοσης, διαχείρισης και αρχειοθέτησης των Αδειών Δόμησης, στο πλαίσιο της Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης και του «Καλλικράτη», αλλά και τον πλήρη και διάφανο καταμερισμό των ευθυνών όλων των μερών: των αρχών αδειοδότησης, των μηχανικών, των κατασκευαστών και των ιδιοκτητών/επενδυτών.

ΙΙΙ. Οι νομοθετικές εξελίξεις της τελευταίας δεκαετίας

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν 4030/2011, η αρμοδιότητα έκδοσης των αδειών δόμησης (εγκριτική) υπήχθη στις Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων και ο έλεγχος της ορθής εκτέλεσης των αδειών (ελεγκτική) στους Ελεγκτές Δόμησης. Οι Ελεγκτές Δόμησης είναι μηχανικοί, µε καθήκοντα ασυμβίβαστα προς αυτά του δημοσίου υπαλλήλου ή υπαλλήλου ΝΠΔΔ ή υπαλλήλου στον ευρύτερο δημόσιο τομέα, λειτουργούν ανεξάρτητα και δεν τελούν σε σχέση ιεραρχικού ελέγχου ή εποπτείας µε τις Υπηρεσίες Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.). Η κρατική και συνεχής εποπτεία της άσκησης του έργου των Υ.ΔΟΜ και των Ελεγκτών Δόμησης ασκείται από την Ειδική Υπηρεσία Επιθεωρητών Δόμησης και Ενέργειας καθώς και τα Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων σε κάθε περιφερειακή ενότητα. Με τον νόμο αυτό εισήχθη και η πρόβλεψη για τη δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής όλων των απαιτούμενων δικαιολογητικών στοιχείων και μελετών, και παράλληλα καθιερώθηκε η λειτουργία διαδραστικής διαδικτυακής πύλης ενημέρωσης και πληροφόρησης σχετικά µε την πολεοδομική νομοθεσία.
Την υποβολή των δικαιολογητικών στοιχείων και μελετών ακολουθούσε εντός πέντε ημερών η έγκριση δόμησης, απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας δόμησης. Για την έγκριση δόμησης ελέγχονταν τα στοιχεία που αποτελούν τον δείκτη περιβαλλοντικής επιβάρυνσης της κατασκευής στο φυσικό ή οικιστικό περιβάλλον και τα κύρια µορφολογικά του στοιχεία. Στο τοπογραφικό διάγραμμα και στο διάγραμμα δόμησης ελέγχονταν περιοριστικά όλα εκείνα τα στοιχεία των οποίων πιθανή παραβίαση θα οδηγούσε σε προσβολή και βλάβη του πολεοδομικού ιστού και του περιβάλλοντος (όροι δόμησης, διατάξεις ΓΟΚ και Κτιριοδοµικού Κανονισμού, όγκος κτιρίου, φύτευση οικοπέδου, χώροι στάθμευσης). Κατά την πρόβλεψη του νόμου, η άδεια δόμησης χορηγούνταν εντός δυο ημερών από την προσκόμιση των απαραίτητων μελετών και την ανάληψη της ευθύνης από τους Μελετητές Μηχανικούς.
Με τον Ν 4030/2011 προβλέφθηκε επίσης η έκδοση υπουργικών αποφάσεων για τον καθορισμό της διαδικασίας, της μορφής και των πρωτοκόλλων λειτουργίας των λογισμικών για την ηλεκτρονική υποβολή και την τήρηση αρχείων των δικαιολογητικών στοιχείων και των μελετών που ήταν απαραίτητες για την έγκριση δόμησης και την έκδοση άδειας δόμησης.

Ο νόμος προέβλεψε περαιτέρω δημόσιας πρόσβασης Μητρώα Μελετητών και Επιβλεπόντων Μηχανικών µε τα επαγγελματικά τους προσόντα και δικαιώματα, ώστε να προστατεύονται οι πολίτες από φαινόμενα παράνομης άσκησης επαγγέλματος και να ενισχύεται η νομιμότητα των αδειών δόμησης. Θεσπίστηκε, επίσης, διαδικασία ελέγχου της ορθής εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών που εγκρίνονται µέσω των αδειών, στο πλαίσιο κατασταλτικής δράσης του κράτους για την προστασία του περιβάλλοντος. Ο έλεγχος όφειλε να διενεργείται από διαφορετικό κάθε φορά όργανο, τον ελεγκτή δόμησης, που οριζόταν µε αντικειμενική και αδιάβλητη διαδικασία ώστε να διασφαλίζεται η διαφάνεια και να αποφεύγονται φαινόμενα συναλλαγής μεταξύ ελεγχόμενων και ελεγκτών. Η θεσμοθέτηση των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής στην έδρα κάθε Περιφερειακής Ενότητας καθώς και του Κεντρικού Συμβουλίου αποσκοπούσε στην ενθάρρυνση και την ανάπτυξη της σύγχρονης αρχιτεκτονικής έκφρασης και της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής. Οι Επιτροπές Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, όργανο το οποίο τα προηγούμενα χρόνια δεν είχε σαφή προσανατολισμό και δημιουργούσε συνθήκες γραφειοκρατίας και συγκεντρωτισμού, αντικαταστάθηκε. Η σύσταση Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων στην έδρα κάθε περιφερειακής ενότητας, ανεξάρτητα από τις Υπηρεσίες Δόμησης και αμφισβητήσεων αντικατέστησε τα προηγούμενα όργανα αμφισβητήσεων και επιλύσεων.
Έξι χρόνια αργότερα ακολούθησε ο Ν 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» (Α΄167). Οι διατάξεις του νόμου αυτού ομοίως εστίασαν στην ελαχιστοποίηση του χρόνου έκδοσης οικοδομικής αδείας, στην απλοποίηση των διαδικασιών αποφόρτισης και αποτελεσματικότερης λειτουργίας των υπηρεσιών δόμησης, στην αντιμετώπιση της διαφθοράς, στην ταχύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και στην προσέλκυση επενδυτών. Πλέον η διαδικασία υποβολής, ελέγχου και χορήγησης οικοδομικών αδειών και εγκρίσεων εργασιών δόμησης γίνεται αποκλειστικά με ηλεκτρονική διαδικασία, καθώς επίσης θεσπίζεται και η αυτεπάγγελτη αναζήτηση από τις ΥΔΟΜ, στοιχείων που αφορούν τη χορήγηση οικοδομικών αδειών μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας διασύνδεσης υπηρεσιών και φορέων του Δημοσίου. Επιπλέον, θεσπίζεται η διαδικασία της προέγκρισης οικοδομικής αδείας κατ’ αρχήν προαιρετικά και κατ’ εξαίρεση υποχρεωτικά μόνο στις αναφερόμενες στον νόμο περιπτώσεις.

Τέλος, προβλέφθηκε για πρώτη φορά η σύσταση και λειτουργία περιφερειακών συλλογικών οργάνων (ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ, ΠΕΣΑ και Περιφερειακή επιτροπή Προσβασιμότητας) με απολύτως διακριτές αρμοδιότητες, για την αποφόρτιση του έργου των ήδη υφισταμένων αλλά και για την παροχή δυνατότητας εξέτασης προσφυγών. Τούτο, ώστε να επιτευχθεί αφενός η αποτελεσματική παροχή υπηρεσιών προς τον πολίτη και αφετέρου να εξαλειφθεί το φαινόμενο της υπερβολικής συσσώρευσης μεγάλου όγκου υποθέσεων που συνεπάγεται αναπόδραστα ουσιαστική αδυναμία διαχείρισης σε εύλογο χρόνο.

IV. Οι αλλαγές που επήλθαν με τον Ν 4759/2020

Λαμβάνοντας υπόψη και την ιστορική καταγραφή που προηγήθηκε αξίζει να σημειωθεί ότι οι φιλόδοξοι στόχοι που καταγράφονται στην αιτιολογική έκθεση του Ν 4495/2017 αλλά και εν μέρει και σε αυτήν του Ν 4030/2011, ως προς το ζήτημα του χρόνου αδειοδότησης, δεν επιτεύχθηκαν. Δέκα χρόνια μετά τον Ν 4030/2011 αναζητούμε ακόμη, δια των αλλαγών, τη σημαντική τομή που θα μειώσει τον χρόνο ελέγχου και έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Κατά την άποψή μου, οι μεγάλες τομές της ηλεκτρονικής έκδοσης των αδειών και των ελεγκτών δόμησης, στο πεδίο του ελέγχου της κατασκευής, πρέπει να ενισχυθούν περαιτέρω. Αποδεικνύεται, ωστόσο, ότι οι λοιπές ρυθμίσεις (προέγκριση, διαδικασία ελέγχου όρων δόμησης από την ΥΔΟΜ και έκδοση πράξης με υποβολή στοιχείων από Μηχανικό χωρίς ειδικό έλεγχο) δεν φαίνεται να μείωσαν τον χρόνο ολοκλήρωσης της διοικητικής διαδικασίας, ενώ, σε πολλές περιπτώσεις, δημιούργησαν και ζητήματα ασφάλειας δικαίου σχετικώς με την τελική πράξη που θα εκδοθεί. Αντιθέτως, πρέπει να κατανοήσουμε ότι στον βαθμό που, για την έκδοση της άδειας, απαιτείται πληθώρα παράλληλων εγκρίσεων από άλλες υπηρεσίες με διαφορετική καθ’ ύλην αρμοδιότητα (δασική υπηρεσία, υπηρεσίες Υπουργείου Πολιτισμού, φορείς διαχείρισης κ.ά.), οι νομοθετικές παρεμβάσεις ίσως θα έπρεπε να επικεντρωθούν στη συντόμευση και απλούστευση των παράλληλων αυτών διοικητικών διαδικασιών και όχι στις συνεχείς αλλαγές των διαδικασιών των Υπηρεσιών Δόμησης, μεταλλάσσοντας ανά τακτά χρονικά διαστήματα τις διοικητικές διαδικασίες ελέγχου. Τούτο δε ιδίως εν όψει της ηλεκτρονικής διαδικασίας έκδοσης αδειών μέσω κοινής βάσης δεδομένων η οποία πλέον γενικεύεται.

Οι σημαντικότερες αλλαγές που επήλθαν με τον Ν 4759/2020 στο σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών, συνοψίζονται ως εξής:

Α. Καταρχάς, με το άρθρο 50 του νέου νόμου, οι ορισμοί των βασικών κατηγοριών των οικοδομικών αδειών, όπως αναφέρονταν στο άρθρο 28 του Ν 4495/2020, τροποποιούνται² και έχουν πλέον ως εξής:

α) «Οικοδομική Άδεια»: Η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση σε οικόπεδο ή γήπεδο των οικοδομικών εργασιών που προβλέπονται στις μελέτες που τη συνοδεύουν, εφόσον οι εργασίες αυτές είναι σύμφωνες με τις ισχύουσες διατάξεις. Στην έννοια των οικοδομικών εργασιών για ανέγερση νέας οικοδομής ή προσθήκης σε υφιστάμενη οικοδομή περιλαμβάνονται και οι εργασίες που καθιστούν το κτίριο άρτιο για λειτουργία, όπως οι εργασίες για την κατασκευή περιτοιχίσεων ή περιφράξεων, βόθρων, υπογείων δεξαμενών νερού, εκσκαφών, επιχώσεων και κοπής δένδρων. Στην έννοια της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνονται και άδειες οι οποίες δεν δημιουργούν δόμηση, ιδίως η άδεια κατεδάφισης, η άδεια αλλαγής χρήσης, η άδεια διαμορφώσεων, επισκευής, διασκευής, ενισχύσεων, η άδεια για αυτοτελείς εργασίες περιτοιχίσεων, επιχώσεων ή εκσκαφών, καθώς και κοπής δένδρων. Ως οικοδομική άδεια νοείται και η άδεια δόμησης.

β) «Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας»: Η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση εργασιών που ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 29.

γ) «Προέγκριση οικοδομικής άδειας/άδειας αναθεώρησης»: Η διοικητική πράξη που χορηγείται για την πιστοποίηση του δικαιώματος έκδοσης οικοδομικής άδειας/άδειας αναθεώρησης και την εφαρμογή, κατά τον χρόνο ισχύος της, των πολεοδομικών διατάξεων και πολεοδομικών μεγεθών της (δόμηση, κάλυψη, ύψος), που ισχύουν κατά τον χρόνο έκδοσης της προέγκρισης, εφόσον η οικοδομική άδεια/άδεια αναθεώρησης εκδοθεί εντός του χρόνου ισχύος της προέγκρισης και με την επιφύλαξη της εξασφάλισης και υποβολής των απαιτούμενων εγκρίσεων που προβλέπονται στη περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 40, κατά τη διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας/άδειας αναθεώρησης. Ο χρόνος ισχύος της προέγκρισης της άδειας αναθεώρησης δεν δύναται να υπερβαίνει τον χρόνο ισχύος της άδειας αναθεώρησης. Κατ’ εξαίρεση, αν αφορούν σε τροποποίηση ρυμοτομικών και οικοδομικών γραμμών ή τροποποίηση οικοδομήσιμων χώρων σε κοινόχρηστους, καθώς και σε περιπτώσεις μεταγενέστερης ένταξης της περιοχής σε καθεστώς προστασίας πολιτιστικής κληρονομίας ή προστασίας της φύσης, η προέγκριση πιστοποιεί το δικαίωμα δόμησης, μόνο κατά τον χρόνο έκδοσής της.

δ) «Γνωστοποίηση εκτέλεσης πρόσθετων εργασιών»: Η κατά τον χρόνο ισχύος της οικοδομικής άδειας/άδειας αναθεώρησης δήλωση του κυρίου του έργου, που συνοδεύεται από τεχνική έκθεση του εξουσιοδοτημένου επιβλέποντος μηχανικού, με την οποία ενημερώνει την οικεία Υπηρεσία Δόμησης ότι προτίθεται να προβεί σε πρόσθετες εργασίες, που επιτρέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις, αλλά εκτελούνται με δική του ευθύνη καθ` υπέρβαση της οικοδομικής άδειας/άδειας αναθεώρησης. Για τις πρόσθετες αυτές εργασίες, ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει με δική του ευθύνη την υποχρέωση να υποβάλει αίτηση για έκδοση προέγκρισης άδειας αναθεώρησης ή άδειας αναθεώρησης, εντός τεσσάρων (4) μηνών, εξαιρουμένων των προστατευόμενων από το Υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού αρχαιολογικών χώρων και μνημείων, για τις οποίες θα πρέπει να προηγηθεί των εργασιών η έγκριση δυνάμει του Ν 3028/2002 (Α΄ 153).

ε) «Έγκριση εκτέλεσης εργασιών»: Η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση εργασιών της παρ. 4 του άρθρου 29, ύστερα από υποβολή τεχνικής έκθεσης και δήλωσης ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό.

στ) «Έγκριση εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετης κατασκευής»: Η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση των εργασιών της παρ. 5 του άρθρου 107.

ζ) «Άδεια Αναθεώρησης»: Είναι η διοικητική πράξη που εκδίδεται κατά τη διάρκεια του χρόνου ισχύος της οικοδομικής αδείας, για οποιαδήποτε οικοδομική εργασία, όπως προσθήκη ή τροποποίηση μελετών αυτής, είτε για παράταση ισχύος αυτής κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 42 του παρόντος.

η) «Ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας»: Είναι η διοικητική πράξη με την οποία καταχωρίζονται στο φάκελο των μελετών, ανεξάρτητα από τον χρόνο ισχύος της οικοδομικής άδειας, τροποποιήσεις των μελετών, που δεν αλλάζουν το διάγραμμα δόμησης και με την προϋπόθεση ότι δεν είναι απαραίτητες εγκρίσεις από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα, καθώς και η αλλαγή ιδιοκτήτη κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 42 του παρόντος.

θ) «Κοινόχρηστοι χώροι»: Κοινόχρηστοι χώροι στον παρόντα νόμο είναι οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση και γενικά οι προοριζόμενοι για κοινή χρήση ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο. Περαιτέρω, είναι οι προορισμένοι χώροι στην κοινή χρήση σε περίπτωση οριζόντιας ή κάθετης συνιδιοκτησίας.

ι) «Άδεια νομιμοποίησης» είναι η οικοδομική άδεια ή η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, που εκδίδεται, μετά την εκτέλεση εργασιών ή κατασκευών ή αλλαγών χρήσης χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης διοικητικής πράξης, εξαιρουμένων των προστατευόμενων από το Υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού μνημείων για τις οποίες θα πρέπει να προηγηθεί των εργασιών η έγκριση δυνάμει του Ν 3028/2002, προκειμένου να νομιμοποιηθούν αυτές, εφόσον είναι σύμφωνες είτε με τις ισχύουσες κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης διατάξεις, είτε με αυτές που ίσχυαν, κατά τον χρόνο εκτέλεσής αυτών».Οι σχετικές αλλαγές είναι διευκρινιστικού περιεχομένου και κυρίως α) συνδέουν τη διαδικασία προεγκρίσεως και με τις περιπτώσεις διοικητικών πράξεων αναθεώρησης οικοδομικών αδειών και β) διευκρινίζουν την απαίτηση για την, σε κάθε περίπτωση, έκδοση προηγούμενης έγκρισης από το Υπουργείο Πολιτισμού για τις περιπτώσεις προστατευόμενων από το Υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού αρχαιολογικών χώρων και μνημείων.

Β. Με το άρθρο 54 του Ν 4759/2020, που τροποποίησε το άρθρο 35 του Ν 4495/2017, κατέστη, επίσης, υποχρεωτική η προέγκριση οικοδομικής άδειας για όλες τις κατηγορίες αδειών του άρθρου 36 του Ν 4495/2017³ πλην της κατηγορίας 3, αν έχει προηγουμένως εκδοθεί βεβαίωση όρων δόμησης. Η προέγκριση εκδίδεται εντός 10 ημερών και σε αυτήν καθορίζονται και οι απαιτούμενες μελέτες, εγκρίσεις και λοιπά δικαιολογητικά που πρέπει να κατατεθούν εν συνεχεία κατά το στάδιο της έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Προβλέπεται επίσης ότι η διαδικασία προέγκρισης άδειας αναθεώρησης είναι υποχρεωτική, εφόσον αφορά σε μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και όγκου.

Γ. Επιπλέον, στο άρθρο 55 παρ. 2 του Ν 4759/2020 προβλέπεται ότι «Για την προσαρμογή της λειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος «e-Άδειες» και του συστήματος δηλώσεων αυθαιρέτων του Ν 4495/2017 στις διατάξεις του παρόντος, εκδίδονται διαπιστωτικές πράξεις του Προέδρου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, εντός τεσσάρων (4) μηνών και δύο (2) μηνών αντίστοιχα, από την έναρξη ισχύος του παρόντος». Η εφαρμογή του άρθρου αυτού, σε συνδυασμό με τις υπόλοιπες διατάξεις του νέου νόμου, θα οδηγήσει στην αυτόματη έκδοση του συνόλου των οικοδομικών αδειών, κατόπιν της έκδοσης σχετικής διαπιστωτικής πράξης για την προσαρμογή της λειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος e-adeies. Φαίνεται, έτσι, πως η προσπάθεια για την πλήρη ψηφιοποίηση των οικοδομικών αδειών που είχε ξεκινήσει τα προηγούμενα χρόνια ολοκληρώνεται.

Δ. Περαιτέρω, μετά τις αλλαγές που επήλθαν στο άρθρο 38 του Ν 4495/2017 με το άρθρο 56 του Ν 4759/2020, οι οικοδομικές άδειες, ανάλογα με την κατηγορία στην οποία ανήκουν, εκδίδονται πλέον ως εξής:

i) Οι άδειες που εμπίπτουν στον τρόπο έκδοσης των Κατηγοριών 1, 2 και 3, με προέγκριση, εκδίδονται αυτόματα, ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες μελέτες, που προβλέπονται στο άρθρο 40.
Ο αριθμός οικοδομικής αδείας που εκδίδεται ηλεκτρονικά, αναρτάται αμελλητί στο διαδίκτυο και επιτρέπεται η έναρξη των οικοδομικών εργασιών. Οι ανωτέρω έλεγχοι διενεργούνται εντός τριών (3) εργασίμων ημερών από την ημερομηνία υποβολής του φακέλου. ⁴

ii) Οι άδειες που εμπίπτουν στον τρόπο έκδοσης της Κατηγορίας 3, χωρίς προέγκριση, εκδίδονται αυτόματα, ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες μελέτες που προβλέπονται στο άρθρο 40, τον έλεγχο του προϋπολογισμού του έργου και τον έλεγχο των αποδεικτικών καταβολής των απαιτούμενων εισφορών και κρατήσεων του έργου υπέρ του Δημοσίου, του οικείου δήμου και του e-ΕΦΚΑ. Μεταξύ των υποβαλλόμενων ηλεκτρονικά στοιχείων, συμπεριλαμβάνεται υποχρεωτικά έγγραφη βεβαίωση της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ., στην οποία αναγράφονται οι όροι δόμησης που ισχύουν στη θέση του ακινήτου και οι κατά περίπτωση απαραίτητες εγκρίσεις φορέων και υπηρεσιών. Η ανωτέρω έγγραφη βεβαίωση εκδίδεται εντός προθεσμίας δέκα (10) ημερών από την υποβολή της σχετικής αίτησης.

Η ανωτέρω έγγραφη βεβαίωση συνοδεύεται υποχρεωτικά από υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν 1599/1986 (A` 75) του μελετητή μηχανικού, ότι δεν έχουν μεταβληθεί οι όροι και οι προϋποθέσεις δόμησης στην περιοχή του ακινήτου για το οποίο εκδόθηκε. Οαριθμός οικοδομικής άδειας που εκδίδεται ηλεκτρονικά, αναρτάται αμελλητί στο διαδίκτυο και επιτρέπεται η έναρξη των οικοδομικών εργασιών.

Η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. διενεργεί υποχρεωτικά δειγματοληπτικό έλεγχο της νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων, σε ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) τουλάχιστον των οικοδομικών αδειών που χορηγούνται με την ανωτέρω διαδικασία. Ο υποχρεωτικός δειγματοληπτικός έλεγχος διενεργείται ανά εξάμηνο για τις άδειες του παρελθόντος εξαμήνου. Υποχρεωτικός έλεγχος διενεργείται σε περίπτωση καταγγελίας για τη νομιμότητα της εκδοθείσας αδείας, ανεξαρτήτως της κατηγορίας αυτής, καθώς και σε περίπτωση καταγγελίας για τη νομιμότητα της εκδοθείσας έγκρισης Εργασιών μικρής κλίμακας.

V. Συμπεράσματα

Α. Με τις προαναφερθείσες ρυθμίσεις του Ν 4759/2020 επανακαθορίζονται βασικοί ορισμοί της νομοθεσίας περί οικοδομικών αδειών και επέρχονται απαραίτητες βελτιώσεις. Περαιτέρω, επιτυγχάνεται ενιαία αντιμετώπιση όλων των διαδικασιών έκδοσης οικοδομικών αδειών, καθώς καθίσταται υποχρεωτική η προέγκριση (εξαιρουμένης της περίπτωσης της κατηγορίας 3⁵, όπου εκδίδονται όροι δόμησης) και στη συνέχεια η έκδοση της οικοδομικής άδειας πραγματοποιείται αυτόματα.

Η συγκεκριμένη αλλαγή, δηλαδή η υποχρεωτικότητα της προέγκρισης, θα άξιζε να τύχει περαιτέρω μελέτης και να επεκταθεί και στην κατηγορία 3. Και τούτο, καθώς η βεβαίωση όρων δόμησης που προβλέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις για τη συγκεκριμένη κατηγορία οικοδομικών αδειών αποτελεί μεν στοιχείο ελέγχου της αρμόδιας αρχής, ωστόσο δεν αποτελεί στοιχείο ελέγχου συμβατό με τις προβλέψεις που ιστορικά τέθηκαν σε αρμονία με το άρθρο 24 του Σ. Ιδίως δε με το αντικείμενο ελέγχου, όπως αποτυπώνεται στο άρθρο 327 του ΚΒΠΝ (ΠΔ της 14.7.1999, Δ΄ 580) και δη στην παρ. 2 του άρθρου αυτού, όπου προβλέπεται ότι: «Κάθε κτίριο ή εγκατάσταση πρέπει:

α) ως προς τη σχέση και τη σύνθεση των όγκων, τις όψεις και γενικά τα ορατά τμήματά του, να ικανοποιεί τις απαιτήσεις της αισθητικής, τόσο ως μεμονωμένο κτίριο ή εγκατάσταση όσο και σε σχέση με το οικοδομικό τετράγωνο, β) να εντάσσεται στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, ώστε στα πλαίσια των στόχων της οικιστικής ανάπτυξης και της προστασίας του περιβάλλοντος να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Ο έλεγχος της τήρησης των πιο πάνω προϋποθέσεων ασκείται από την πολεοδομική υπηρεσία με βάση τη μελέτη της άδειας οικοδομής, που συνοδεύεται από αιτιολογημένη έκθεση του μελετητή μηχανικού …».

Με τη συγκεκριμένη αλλαγή θεωρώ ότι θα εξαλείφονταν απολύτως όποιοι προβληματισμοί περί αντισυνταγματικότητας των σχετικών διατάξεων είχαν τεθεί στο παρελθόν και είχαν προβληθεί μέσω αιτήσεων ακυρώσεως στο Συμβούλιο της Επικρατείας⁶ και αφορούσαν στις περιπτώσεις έκδοσης διοικητικής πράξης χωρίς έλεγχο από την αρμόδια αρχή. Επισημαίνεται ότι, μέσω της διαδικασίας προέγκρισης, ο έλεγχος που λαμβάνει χώρα είναι ο ελάχιστος δυνατός που θα μπορούσε να εκπληρώσει τις προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 24 Συντ. και στο άρθρο 327 του ΚΒΠΝ. Σημειώνεται δε ότι κατά το άρθρο 35 του Ν 4495/2017 (Προέγκρισηοικοδομικής άδειας) προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ότι: «Για την έκδοση της προέγκρισης οικοδομικής άδειας υποβάλλονται ηλεκτρονικά, μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης (gov.gr), τα εξής δικαιολογητικά και μελέτες: […] β) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, γ) διάγραμμα κάλυψης, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, δ) τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό φύλλο ή απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο, ε) αποδεικτικά στοιχεία νομιμότητας των υφιστάμενων κτισμάτων, στ) τεχνική έκθεση που να περιγράφει με ακρίβεια το έργο, τα μεγέθη και τις χρήσεις….» (παρ. 5).

Β. Πέραν του ζητήματος της υποχρεωτικότητας της προέγκρισης, θα πρέπει να επισημανθούν τα εξής:
Τόσο με το προϊσχύον δίκαιο όσο και με τις διατάξεις του Ν 4759/2020, κατά τη φάση της προέγκρισης δεν απαιτείται να έχουν εκδοθεί λοιπές εγκρίσεις άλλων υπηρεσιών, με κυριότερες αυτές των υπηρεσιών του Υπουργείου Πολιτισμού. Ειδικά αυτές οι εγκρίσεις στις περιπτώσεις περιοχών εκτός σχεδίου πλησίον αρχαιολογικών χώρων και μνημείων ενδέχεται να θέτουν όρους και προϋποθέσεις που οδηγούν σε αλλαγές του διαγράμματος κάλυψης και επί της ουσίας να ακυρώνουν την προηγούμενη διαδικασία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, θα απαιτηθεί η εκ νέου υποβολή στοιχείων και η επανάληψη της διαδικασίας από την αρχή.
Επίσης, λαμβάνοντας υπόψη τον ως άνω προβληματισμό αλλά και το ιστορικό των νομοθετημάτων περί εκδόσεως οικοδομικών αδειών, εφόσον αναδείχθηκε η αναγκαιότητα και η υποχρεωτικότητα του ελέγχου της αρμόδιας αρχής δια της διαδικασίας προεγκρίσεως, μήπως θα πρέπει να επανεξετάσουμε τη θετική πρόβλεψη του Ν 4030/2011 περί έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης; Στη μία περίπτωση η διοικητική πράξη της προεγκρίσεως τίθεται εκ του νόμου (βλ. ορισμό ως ανωτέρω) με την επιφύλαξη της εξασφάλισης και υποβολής των απαιτούμενων εγκρίσεων που προβλέπονται. Στη δε περίπτωση της έγκρισης δόμησης κατά το πλαίσιο του Ν 4030/2011, η διοικητική πράξη είχε ως αποτέλεσμα την πιστοποίηση του δικαιώματος δόμησης σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους δόμησης, επιτρέποντας στη συνέχεια την έκδοση της άδειας δόμησης χωρίς καμία επιφύλαξη. O νομοθέτης του μέλλοντος ας μελετήσει το δίλημμα…

Γ. Επίσης, ως θετική αξιολογείται η πρόβλεψη της έγγραφης βεβαίωσης όρων δόμησης για την κατηγορία 3 αλλά και ο καθορισμός των απαραιτήτων εγκρίσεων (προφανώς άλλων υπηρεσιών) των οικοδομικών αδειών για όλες τις κατηγορίες αδειών (βλ. περ. δ΄ της παρ. 6 του άρθρου 35 του Ν 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν 4759/2020). Η συγκεκριμένη πρόβλεψη προσφέρει ασφάλεια δικαίου για τη συνέχιση της διαδικασίας έκδοσης της άδειας, καθώς στην έγγραφη βεβαίωση της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ. αναγράφονται οι όροι δόμησης που ισχύουν στη θέση του ακινήτου και οι κατά περίπτωση απαραίτητες εγκρίσεις φορέων και υπηρεσιών.

Δ. Τέλος, θα πρέπει να αναφερθεί η θετική πρόβλεψη για την ηλεκτρονική υποβολή όλων των στοιχείων και μελετών καθώς και της βεβαίωσης των όρων δόμησης από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. Η ηλεκτρονική διαδικασία έχει επιφέρει ήδη εξαιρετικά δείγματα ομογενοποίησης των πράξεων των Υ.ΔΟΜ., διαφάνειας και λογοδοσίας.

Ε. Σε κάθε περίπτωση, τόσο για τις συγκεκριμένες ρυθμίσεις και αλλαγές όσο και για οποιεσδήποτε αλλαγές συμβούν στο μέλλον, το νομικό πλαίσιο έκδοσης οικοδομικών αδειών πρέπει να μελετηθεί και υπό το ακόλουθο πρίσμα: O νομοθέτης κατά τη διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας επιβάλλει διαχρονικά τη διενέργεια προληπτικού ελέγχου της νομιμότητας της δόμησης. Ενδεχόμενη καταστρατήγηση των όρων και περιορισμών δόμησης συνεπάγεται κινδύνους και καταστροφές για το περιβάλλον, η προστασία του οποίου συνιστά πρωταρχική μέριμνα της Πολιτείας και αποτυπώνεται σε πληθώρα νομοθετημάτων. Πέραν όμως των ανωτέρω, η οικοδομική άδεια συνιστά επί της ουσίας άδεια παρέμβασης στο περιβάλλον, πολιτιστική μαρτυρία που διατηρείται στον χρόνο και αντανακλά τις συνθήκες και την αντίληψη της κοινωνίας και της εποχής κατά την οποία εκδίδεται. Μέσα από αυτή τη μαρτυρία αποτυπώνεται και η επιλογή κάθε φορά της Πολιτείας για τον τρόπο δόμησης και την παραγωγή των έργων, των κτιρίων και συνεπώς του χώρου όπου θα εκπληρώνουμε τις επιθυμίες μας.
Οι αλλαγές σε αυτά τα νομοθετικά πεδία αφενός θα πρέπει κάθε φορά να γίνονται με φειδώ και αφού έχει προηγηθεί μεγάλη ανάλυση, τεκμηρίωση και συζήτηση αφετέρου θα πρέπει να αναγιγνώσκονται υπό ένα αυστηρό πρίσμα από την Έλληνα Δικαστή και Νομικό. Και τούτο διότι μέσω των νομοθετικών αυτών αλλαγών, χωρίς να το κατανοούμε, εκείνη τη χρονική στιγμή αλλάζουμε και διαμορφώνουμε την εικόνα των πόλεων μας.

1. Όλα τέθηκαν υπό την εποπτεία του σώματος Μηχανικών του Στρατού.

2. Οι σχετικές αλλαγές υποδεικνύονται με έντονα γράμματα (bold) στο κείμενο.

3. Το άρθρο 36 του Ν 4495/2017 ρυθμίζει τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί, διακρίνοντας τις σχετικές διαδικασίες σε τρεις (3) κατηγορίες.

4. Παρ. 2 άρθρου 56 Ν 4759/2020 Επιτάχυνση διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών – Τροποποίηση της παρ. 2 και προσθήκη παρ. 6 του άρθρου 38 του Ν 4495/2017

5. Η κατηγορία 3 του άρθρου 36 του Ν 4495/2017, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 55 του νέου νόμου (Ν 4759/2020), περιλαμβάνει τις εξής εργασίες: α) ανέγερση κτιρίου σε εντός εγκεκριμένου σχεδίου περιοχή, επιφάνειας έως χίλια (1.000) τ.μ. δόμησης για ειδικά κτίρια και έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. δόμησης για κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας, β) ανέγερση κτιρίου με χρήση κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή, στην οποία υφίσταται κτηματογράφηση και εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ) σε άρτιο κατά τον κανόνα, γ) ανέγερση κτιρίου σε οικόπεδο εντός οριοθετημένου οικισμού με το από 24.4.1985 ΠΔ (Δ΄ 181) για κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικίας, δ) προσθήκη δόμησης σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο, με χρήση κατοικίας, ε) προσθήκη δόμησης σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο, με χρήση ειδικού κτιρίου, εφόσον η προσθήκη δεν υπερβαίνει το πενήντα τοις εκατό (50%) της υπάρχουσας δόμησης και σε εντός σχεδίου δόμηση, στ) αλλαγές χρήσης κτιρίων ή αυτοτελών οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών που βρίσκονται σε εντός ή εκτός σχεδίου περιοχές, ζ) κατασκευή πισίνας, εφόσον δεν καλύπτεται από τις περιπτώσεις της έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, η) τοίχοι αντιστήριξης, περιτοιχίσεις και περιφράξεις που δεν εμπίπτουν στην κατηγορία εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας και με την επιφύλαξη των περιπτώσεων της Κατηγορίας 1, θ) εργασίες τοποθέτησης υπόγειων και προκατασκευασμένων δεξαμενών ύδατος, καθώς και δεξαμενών λυμάτων, ι) εργασίες επισκευής και εργασίες αλλαγής διαρρύθμισης νομίμως υφιστάμενων κτιρίων που δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 30, ια) εργασίες των περιπτώσεων της παρ. 2 του άρθρου 29 για τις οποίες απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με τον προϋπολογισμό τους».

6. Βλ. ιδίως την αίτηση ακύρωσης της ΕΜΔΥΔΑΣ κατά της απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΦΕΚ Β΄ Τεύχος 3136/31.07.18), συνδυαστικά με το άρθρο 36 παρ. 3 του Ν 4495/2017, αφ’ ενός διότι ο εξουσιοδοτικός νόμος είναι αντισυνταγματικός καθώς εκχωρεί την πολεοδομική αρμοδιότητα του Κράτους σε ιδιώτες κατ’ αντίθεση με τα επιτασσόμενα από το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος αφ’ ετέρου διότι επιφέρει επί τα χείρω αλλοίωση των όρων δομήσεως με άμεσο αποτέλεσμα και την επιδείνωση των όρων διαβίωσης κατ’ αντίθεση με το άρθρο 24 παρ.1 σε συνδυασμό με την παρ. 2 αυτού. Τέλος ζητείται η ακύρωση της προσβαλλομένης επειδή εξεδόθη χωρίς νομοθετική εξουσιοδότηση κατά παράβαση του άρθρου 43 του Συντάγματος. Διαθέσιμο στο: https://www.amak.gr/index.php/ergasiaka/1927-po-emdydas-prosfygi-sto-ste-gia-ton-elegxo-ekdosis-oikodomikon-adeion.